不動産賃貸業の会社設立時のポイント。


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不動産賃貸業(不動産投資)

1.不動産投資と、不動産投資顧問業

不動産投資と言えば、「お金持ちがすることだ」というイメージがあるかもしれません。

しかし、不動産投資は以前に比べかなり身近なものになってきています。

普通のサラリーマン、主婦の方でも、実際に不動産投資を行っている方はたくさんいます。

戸建賃貸、区分所有マンション投資、1棟のマンション投資、アパート投資等、投資の形態は様々です。

これらの不動産投資について、投資家に助言を行う仕事、それが「不動産投資顧問業」です。

2.不動産投資顧問業とは

不動産投資顧問業は、投資家に対して不動産投資に関する助言を行うものです。不動産投資顧問業を営む者を国土交通省に備える登録簿に登録することで、業務の適正な運営の確保と不動産投資顧問業の健全な発達を図り、それによって投資家の保護に資することを目的としています。

不動産投資顧問業は、「一般不動産投資顧問業」と「総合不動産投資顧問業」の2種類があります。

(1)一般不動産投資顧問業

顧客に対して投資助言契約に基づく助言を行う営業を言います。

「投資助言契約」とは、当事者の一方が相手方に対して不動産の価値又は不動産の価値の分析に基づく投資判断(投資の対象となる不動産及びその価格並びに不動産取引等の種類、方法及び時期についての判断)に関し、口頭、文書その他の方法により助言を行う事を約し、相手方がそれに対し報酬を支払うことを約する契約を言います。

(2)総合不動産投資顧問業

投資一任契約に基づく不動産不動産取引等を行う営業、及び一般投資顧問業の双方を行う営業を言います。

「投資一任契約」とは、当事者の一方が、相手方から投資判断の全部又は一部を一任されるとともに、その投資判断に基づき相手方の為不動産取引等を行うのに必要な権限を委任されることを内容とする契約を言います。

3.登録の要件

(1)一般不動産投資顧問業

  • ①登録申請者又は重要な使用人が、投資助言業務を公正かつ的確に遂行できる経験及び知識を有していること。具体的には以下の有資格者等です。
    • 不動産コンサルティング技能登録(財団法人不動産流通近代化センター)
    • ビル経営管理士(財団法人日本ビルジング経営センター)
    • 認定マスター(社団法人不動産証券化協会)
    • 不動産鑑定士
    • 弁護士
    • 公認会計士

    また、経験を有する者とは、1億円以上の不動産に関する投資判断、助言、売買、貸借、管理等の経験を有し、かつ当該業務に2年以上の期間従事した者とされています。

  • ②登録申請者が個人である場合において、当該者が法人等の業務に従事していないこと
  • ③登録申請者が法人である場合において、その重要な使用人が他の法人等の業務に従事していないこと
  • ④登録申請者が、不動産投資顧問業登録規程に定める登録拒否事由に該当しないこと

(2)総合不動産投資顧問業

総合不動産投資顧問業の場合は、上記の他にも要件を求められます。

  • ①業務を健全に遂行する財産的基礎を有し、かつ収支見込が良好であること
    • 資本金の額が5,000万円以上
    • 登録申請時の収支見込に基づく純資産額が、収支見込対象期間において5,000万円を下らない水準に維持されていること
    • 投資一任業務の収支見込が、収支見込対象期間内に黒字になると見込まれること
  • ②人的構成
    • 業務を公正かつ的確に遂行できる経営体制であり、かつ経営方針も健全であること
    • 役員に、経歴及び業務遂行上の能力等に照らして業務運営に不適切な資質を有する者がいないこと
    • 役員又は重要な使用人のうちに判断業務統括者が置かれていること
    • 判断業務統括者が、担当する業務に応じて大規模な投資判断又は不動産取引若しくは不動産の管理に係る各判断に関する業務を的確に遂行できる知識及び経験を有していること
    • 管理部門の責任者が定められ、法令その他の規則が遵守される体制が整っていること
    • 不動産投資事業を行っている者においては、不動産投資事業部門の担当者及び責任者と投資一任業務に係る運用部門の担当者及び責任者が兼任していないこと
    • 顧客からの資産運用状況照会に、短時間に回答できる体制を有していること